09.12.2019
Värikkään hallitusteatterin kanssa samanaikaisesti Suomen kiinteistömarkkinoita riepottelevat tällä hetkellä useat kehitykselliset muutosvoimat. Kaupungistuminen etenee ennusteita nopeammin ja väestö keskittyy Tilastokeskuksen ja Kuntaliiton mukaan nykyisiin magneettisiin kasvunapoihin: pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku. Maan sisäinen kansanvaellus jättää jälkeensä muuttotappioista kärsiviä kuntaseutuja, investointien ja varallisuuden pakoa sekä sijoilleen jäävien kiinteistöjen sahatavaran metrihintaisia huutokauppoja.
Syntyvyys hidastuu nopeasti erityisesti kantaväestön keskuudessa ja väestönkasvu lepää entistä vahvemmin maahanmuuton harteilla. Suomen luonnon puhtauden ja rauhallisuuden vetovoima ei kuitenkaan riitä houkuttelemaan maahanmuuttajiakaan syrjäseuduille, vaan hekin haluavat asua vetovoimaisilla kaupunkiseuduilla. Niinpä vuokralla asuminen lisääntyy ja muuttajat törmäävät kasvukeskusten kohoavien asuntohintojen ja oman lompakon väliseen ristiaallokkoon.
Maailmaltakin puhaltaa kiinteistöjen käyttöä ravistelevia tuulia, kun kaupankäynti siirtyy vääjäämättömästi kivijalasta verkkoon.
Samalla suuremmissa kaupungeissa kasvavat nuoremmat sukupolvet maistelevat teknologian avittaman maapallon pienenemisen tuomia mahdollisuuksia, eivätkä halua sitoutua omistusasuntoon, asuntolainaan tai asuntoyhtiön hallituksen sihteerin virkaan. Nuoret päätyvätkin enenevässä määrin mielellään vuokra-asumiseen ja pitävät ikkunan hieman raollaan mahdollista muuttotarvetta ajatellen.
Maailmaltakin puhaltaa kiinteistöjen käyttöä ravistelevia tuulia, kun kaupankäynti siirtyy vääjäämättömästi kivijalasta verkkoon. Ei vähiten Amazonin, Ebayn ja Alibaban kaltaisten jättien, vaan myös kaupoille paremman katerakenteen ja ostajalle mieluisamman toimitustavan vuoksi. Nykyiset keskustamyymälöiden näyteikkunoissa keikistelevät mallinuket vilahtelevat jatkossa yhä useammin matkapuhelinten välkkyvillä näytöillä . Globaalit logistiikkatoimijat järjestelevät tavaroiden varastointia ja toimitusreittejä bensalitra- ja millisekuntipohjaisesti, eikä varaston pitäminen Suomen kaltaisessa meren takana olevassa pitkässä maassa ole kaikissa tuotekategorioissa kannattavaa.
Töiden siirtyessä enemmän toimistoihin myös toimistokiinteistöihin kiinnitetään enemmän huomiota. Niiden halutaan sijaitsevan liikenteellisissä solmukohdissa, tarjoavan joustavaa ja tehokasta avotilaa, pieniä käyttökustannuksia sekä terveellisen ja virikkeellisen ympäristön arjen puurtamiseen. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla toimistotilaa on tyhjillään 1,2 miljoonaa neliötä, mutta silti uuden, modernin toimistotilan kysyntä on kovaa.
Miten tässä markkinatilanteessa hallituksen toimet vaikuttavat kiinteistöjen ja asuntojen arvoon?
Nykyisen hallitusohjelman työllisyyden kehittymisen ja menojen lisäyksen pohjalle rakennettua budjettia on kritisoitu ankarasti. Se nojaa pitkälti työllisyyden positiiviseen kehitykseen, jota tukevia toimia ei toteuteta riittävästi. Mikäli työllisyys ei jatka vahvistumistaan Suomen talouskasvu kuihtuu. Se puolestaan vahvistaisi edellä kuvattuja muutoksia kiinteistöluokkien kehityksessä.
Vuokra-asumisen suhteellisen osuuden voisi ennustaa nousevan ja näin omistusasuntojen kysynnän vähenevän. Erityisesti kaupungistumisen nopeutumisen myötä yhä suurempi osa asunnoista sijaitsisi väärässä paikassa ja niiden arvo laskisi. Kiinteistöjen arvon kannalta on helppo alleviivata talouskasvun ja valtiontalouden positiivista kehitystä erityisesti tällä hetkellä, kun työpaikkojen ja väestön keskittyminen elinvoimaisimmille paikkakunnille on käynnissä.
Uuden pääministerin lähiajan tärkein tehtävä on luottamuksen palauttaminen hallituksen toimintaan ja Suomen parlamentaariseen yhteiskuntajärjestykseen. Tämä sama luottamus on osaltaan ylläpitänyt Suomen mainetta yhtenä turvallisimmista maista investoida ja omistaa. Suomen valtion pitkäaikainen luottoluokitus AA+ (S&P, Fitch) on tuonut viime vuosina kiinteistöalalle paljon ulkomaisia suursijoittajia, jotka ovat osaltaan nostaneet erityisesti kotimaan asunto-, toimitila- ja yhteiskunnallisten kiinteistöjen arvostustasoja.
Ulkomaiset sijoittajat ovat viimeisten kymmenen vuoden aikana hankkineet omistukseensa esimerkiksi n. 15 000 vuokra-asuntoa. Uudisasuntojen kaupasta sijoittajat, joista kasvava osa on ulkomaalaisia, ovat vastanneet parhaimmillaan yli puolta koko volyymista. Mikäli Suomen vallanpitäjien draamapainotteinen show jatkuu pidempään, voi ulkomainen pääoma alkaa punnita Suomen luotettavuutta investointikohteena. Tätä ei meistä kukaan varmasti toivo.
Miten kiinteistösijoittaja voi turvautua hallituksen oikuilta?
Yksinkertaisesti: kurinalaisuudella ja hajautuksella. Kiinteistöjä tullaan aina tarvitsemaan hallituksista riippumatta ja siksi niiden tulisi olla osa jokaisen sijoittajan salkkua. Kurinalaisuus tässä markkinatilanteessa tarkoittaa sitä, että pidetään sijoitukset kasvukeskuksissa, suhtaudutaan vakavasti ja realistisesti huolto- ja korjaustarpeisiin sekä huolehditaan vuokralaisten korkeasta laadusta. Talouden erilaisten kehitysnäkymien takia hajautus eri kiinteistölajeihin on ensiarvoisen tärkeää, sillä se takaa hyvän keskimääräisen tuoton, josta kiinteistösijoittajat ovat jo vuosikymmeniä nauttineet.