Same same but different

06.03.2017

Otsikossa olevaan ensi kuulemalta absurdiin, mutta tarkemmalla miettimisellä hyvinkin syvälliseen hokemaan on jokainen Thaimaassa lomaillut törmännyt. Kun katukauppiaalta ei löydy oikeassa koossa halutun tyyppistä sinistä paitaa, niin vaihtoehdoksi tarjotaan silmää räpäyttämättä punaista ”koska sehän on oikeastaan ihan sama”. Sanonta tuli mieleen, kun sain tehtäväksi kirjoittaa blogin tähänastisista kokemuksista sijoittamisessa Afrikkaan viimeisen kolmen vuoden ajalta. Sijoittaminen on perusteiltaan ihan samankaltaista sekä Afrikassa että muualla, mutta kuitenkin erilaista.

Harhaluuloja Afrikasta kyllä riittää. Yksi suurimmista on niputtaa Saharan eteläpuolinen Afrikka yhteen koriin aivan kuin kyseessä olisi yksi maa. Me Euroopassa asuvat tiedämme hyvin, että Suomi on aika erilainen maa kuin Ranska puhumattakaan Albaniasta. Tämä siitä huolimatta, että vaikutteet liikkuvat Euroopassa nopeasti maasta toiseen ja matkustaminen maiden välillä on yleistä, helppoa ja halpaa. Afrikassa se ei ole mitään noista. Siirtomaaisännät eivät halunneet Afrikan sisäistä kauppaa vaan Afrikka oli raaka-aineiden tuottaja emomaalle ja jäljet näkyvät yhä.

Yksi suurimmista harhaluuloista on niputtaa Saharan eteläpuolinen Afrikka yhteen koriin aivan kuin kyseessä olisi yksi maa.

Taalerin Afrikka-rahasto on sijoittanut kolmessa eri valtiossa sijaitseviin rakennuskohteisiin – Keniassa, Ruandassa ja Mosambikissa. Maat ovat hyvin erilaisia taustoiltaan ja sijoittamisen kannalta. Kenia on vanha brittien siirtomaa ja Itä-Afrikan talouksista suurin ja monipuolisin. Maa on hyvin markkinataloushenkinen, lievästi kaoottinen (kuten jokainen Nairobin ruuhkissa tunteja viettänyt voi todeta), mutta liiketoimintamahdollisuuksia riittää. Ruandasta länsimaalaisille tulee lähinnä mieleen kansanmurha 1994 ja huono omatunto. Yllättävän moni asioita seuraavakin luulee Ruandan edelleen olevan sodassa vaikka maa lienee nykyään mantereen turvallisimpia maita. Sisällissodan jälkeen valtaan tullut johto haluaa todella selkeästi maan kehittyvän ja otteet on kopioitu Singaporesta. Mikäli liiketoiminnalla on esteitä, niin valtion tehtävä on raivata ne pois. Mosambikissa sisällissodan päättymisestä on vain pari vuotta enemmän kuin Ruandassa, mutta 15 vuoden sodasta toipuminen on ollut selvästi hitaampaa. Talouselämä Mosambikissa pyörii merkittävästi raaka-ainevarojen myymisen ympärillä ja historia Portugalin siirtomaana näkyy yllättävän vahvasti.

Yhteistä maille on oikeastaan se, ettei niillä ole paljoakaan yhteistä. Afrikan maiden keskinäinen kauppa on vain vähän yli 10 prosenttia kaikesta ulkomaankaupasta mantereella ja jos ei käy kauppaa, niin ei tarvitse käydä vieraisillakaan. Liikenneyhteyksien heikkouden huomaa, kun yrittää järjestellä matkoja rahaston sijoituskohteesta toiseen.

Toinen suuri harhaluulo on, että liiketoiminta Afrikassa on jotenkin täysin erilaista kuin muualla maailmassa. Itse lähinnä luen ja kommentoin kiinteistökehitysprojekteihin liittyviä sopimuspapereita enkä ole törmännyt erityisiin ”afrikkalaisiin” sopimuksiin. Rakenteet ovat samoja kuin Suomessa ja samanlaisista pilkunpaikoista riidellään sopimusneuvotteluissa kuin Helsingissäkin. Kyynikko voi toki huomauttaa, että paperit voivat olla samanlaisia, mutta entä jos niitä ei kumppani noudata? Sama riski on kai Suomessakin ja aina jos oikeuteen joutuu, on sijoituksessa jo hävitty. Olennaista on, että löytää ja tuntee oikeat kumppanit, joiden kanssa projektit saadaan maaliin ja vaikeuksista selvitään neuvotellen. Maanomistukset sekä rasitukset on myös selvitettävä etukäteen tarkasti. Sama pätee Suomessakin, kiinteistökehittämiseen kannattaa lähteä vain, jos tuntee kumppanit ja luottaa niihin ja tekee taustatyöt kunnolla.¨

Mitkään kokemukset eivät kuitenkaan ole horjuttaneet sitä käsitystä, että kiinteistösijoittaminen Afrikkaan on kasvuala, jossa merkittävästi paremmat tuotot kuin Suomessa ovat mahdollisia, kunhan tietää mitä tekee.

Totta kai suuria erojakin löytyy, jotka kaikki enemmän tai vähemmän suoraan liittyvät maiden kehittymättömyyteen. Yksi silmäänpistävimmistä on rahoitusmarkkinoiden kehittymättömyys. Keniassa asuu 45 miljoonaa ihmistä, mutta koko maassa on myönnetty vain noin 25 000 asuntolainaa. Ainakaan asuntolainojen aiheuttama velkakupla ei Kenian kiinteistömarkkinoita lähiaikoina heiluttele. Rakennuskulttuuri on erilaista ja hallinto ei toimi kuten Suomessa. Liikennepoliisit kyllä sakottavat samoista asioista kuin Suomessa, mutta poliisin perimistä ”sakoista” ei kannata odottaa kuittia.

Mitkään kokemukset eivät kuitenkaan ole horjuttaneet sitä käsitystä, että kiinteistösijoittaminen Afrikkaan on kasvuala, jossa merkittävästi paremmat tuotot kuin Suomessa ovat mahdollisia, kunhan tietää mitä tekee. Kenian tilastoja lukiessa hätkähdyttävintä on ehkä ikärakenteiden ero. Suomessa on 5,5 miljoonaa ihmistä ja Keniassa 45 miljoonaa. Molemmissa on kuitenkin eläkeiässä (yli 65-vuotiaita) olevia sama määrä eli noin 1,2 miljoonaa. Hoitokoteja ei Keniaan vielä kannata rakentaa, mutta asuntokysyntä kaikissa hintasegmenteissä tulee olemaan kasvavaa. Kyse on vain siitä miten saada kysynnälle rahoitusta ja tarpeeksi tarjontaa niin, että asuntokysyntä muuttuu kannattavaksi liiketoiminnaksi.

Kokemus on myös vahvistanut sitä, että yhteistyökumppaneilla todellakin on merkitystä. Erityisen vaikutuksen on tehnyt Keniassa toimiva Cytonn. Firma on perustettu vasta kolme vuotta sitten johtoryhmän turhaannuttua vanhassa työpaikassaan ja päättäessä perustaa oman firman. Nyt Cytonnilla on työntekijöitä jo lähes 200 ja yhtiö on vakaasti voitollinen ja päättänyt muuttua julkiseksi osakeyhtiöksi. Muistuttaa alkuhistorialtaan vähän erästä suomalaista sijoitusyhtiötä. Liiketoimintaperiaatteet Cytonnilla ovat hyvin länsimaalaisia vaikka kenialainen kulttuuri tulee välillä esiin. Keniassa pukeutuminen on erittäin konservatiivista ja pukeutumisohjeet toimistotyössä ovat yleisiä. Cytonninkin pukeutumisohje on erittäin seikkaperäinen ja kynsien (sekä naisten hameen) pituudesta lähtien tulee kaiken olla aina tiukasti business like. Länsimaiseen tapaan on annettu kuitenkin myönnytys vapaamuotoisuudelle ja myös Cytonnilla on casual Friday. Tosin Cytonnilla ”casual” tarkoittaa, että kaikkien on tällöin pidettävä firman logolla ja värillä varustettua pikee-paitaa. Same same but different.

Lue lisää sijoitusmahdollisuuksista Afrikassa.