15.09.2021

Jukka Sjösten

Jukka Sjösten

Kiinteistösalkunhoitaja, Taaleri Kiinteistöt

Heti alkuun totean, että rajaan tämän kirjoituksen siihen osaan yksityishenkilön rahankäyttöä, joka ylittää perustarpeisiin luettavan asunnon ostamisen. En siis käsittele perustarveasumista sijoittamisena, vaikka sekin sijoittamiseksi voidaan tulkita. 

Asuntosijoittamiseen liittyy kaksi huomioon otettavaa pääkomponenttia: sijoituksesta saatava kassavirta ja sijoituskohteen arvonmuutos tulevaisuudessa.

Kassavirtaan ja arvonkehitykseen vaikuttaa monta pientä asiaa, jotka tekevät hyvän lopputuloksen saavuttamisen hiukan monimutkaisemmaksi ja joista voi muodostua sijoittajalle sudenkuoppia. Näitä asioita ovat mm. asunnon sijainti, sen kunto, alueen palvelut ja yleinen kiinnostavuus sekä alueen tuleva kehitys. Asuntosijoittajan on otettava huomioon myös mahdollinen taloyhtiön velkaisuus sekä korjausvelka eli kuinka paljon korjauksia on tulevina vuosina odotettavissa ja kuinka suurta rahoitus- ja hoitovastiketta niistä joutuu maksamaan. Suoraan asuntosijoituskohteeseen liittyvien asioiden lisäksi sijoittajan on huomioitava yleinen talouden tilanne ja erityisesti velkarahoituksella tehdyn sijoituksen kohdalla markkinakorkojen kehitys. Asuntosijoittamiseen liittyy siis monenlaisia sudenkuoppia, jotka voi ottaa huomioon ja joihin liittyviä riskejä voi ainakin osittain pienentää.

Sudenkuopista huolimatta asunnot ovat mm. Kiinteistötalouden instituutin (KTI) tilastojen mukaan olleet viimeisen kymmenen vuoden aikana parhaiten tuottanut kiinteistöomaisuusluokka, ainakin kun puhutaan suorista kiinteistösijoituksista. Suorat asuntosijoitukset ovat keskimäärin tuottaneet varsin hyvin, lähes 9 % vuosittain viimeisten 10 vuoden aikana. Osa tästä tuotosta on tullut vahvan arvonnousun kautta. KTI:n tilasto perustuu institutionaalisten sijoittajien kiinteistösalkkuihin.

Asuntojen hinnat ovat viime vuosina nousseet varsinkin pääkaupunkiseudulla sekä Turussa ja Tampereella. Muissa kasvukeskuksissa hintakehitys on ollut maltillisempaa ja muualla Suomessa osittain jopa negatiivista. Onko meillä siis kehittymässä hintakupla pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella? 

Väittäisin, että tätä positiivista arvonmuutosta on ajanut pääasiassa kaksi tekijää: alhainen korkotaso sekä megatrendi kaupungistuminen. Sijoittajan on tulevaisuuden tuotto-odotusten arvioimiseksi pohdittava, ovatko nämä tekijät muuttumassa lähiaikoina, ja mihin suuntaan, sekä mikä vaikutus niillä on kokonaistuottoon tulevaisuudessa. Arviointi on vaikeampaa hyvin pitkällä tähtäimellä, joten pidättäydyn nyt seuraavan vuoden näkymissä. 

USA:ssa on jo viitteitä inflaation ja myös korkotason noususta koronapandemian hellittäessä ja talouskasvun kiihtyessä. Euroopassa yhtä vahvaa näkymää korkotason nousuun ei vielä ole ainakaan seuraavien 12 kuukauden aikana. Korkotason liikkeitä on helppo seurata jopa päivittäin eri medioista. Niihin on myös helppo itse reagoida, eli tarvittaessa hakea lainoittajalta korkosuojaa nousevia korkoja vastaan ja samalla pienentää korkotason nousuun liittyvää riskiä.

Kaupungistuminen on maailmanlaajuinen megatrendi, jota ei ole viikoittain tai edes kuukausittain helppo havaita. Muuttoliike on kuitenkin yhteiskunnallisen kehityksen myötä sen verran vahvaa, ettei se pysähdy kovinkaan helposti. Toisaalta välillä puhutaan siitä, miten teknologinen kehitys on mahdollistanut isolle osalle ihmisistä hyvät etätyömahdollisuudet. Lisääntynyt etätyö lienee johtanut myös siihen, että tänä päivänä nähdään tyhjiä asuntoja jopa uusissa, hyvillä paikoilla sijaitsevissa asuintaloissa. Varsinkin pienet asunnot voivat olla tyhjillään, kun nyt haetaan suurempia asuntoja, jotta etätyöskentely onnistuisi kotona sujuvammin ilman suurempia häiriötekijöitä. Yliopistokaupungeissa ja muissa kehittyvissä ja kasvavissa kaupungeissa tyhjien, pienten asuntojen määrään vaikuttanee myös se, että opiskelijatkin ovat etänä. Rokotuskattavuuden paranemisen myötä tilanne varmasti korjaantuu pienempien asuntojen osalta ainakin osittain.

Asuntojen vajaakäyttöasteeseen vaikuttaa erityisesti myös kasvava uudistuotannon tahti. Onko uusista asunnoista jo vuokratason kehitykseen vaikuttavaa ylitarjontaa? Onko vaarana, että vuokratasot jäävät polkemaan paikoilleen, mutta kustannukset nousevat vähintäänkin inflaation verran, jolloin asuntojen antama kassavirran arvo sulaa seuraavan 12 kuukauden aikana? Asuntosijoituksen kassavirta vaikuttaa suoraan sijoituksen arvonkehitykseen, joka on myös hiukan aiempaa enemmän arvailujen varassa. 

Ovatko asunnot enää varteenotettava sijoitusvaihtoehto? Väittäisin, että asunnoista voi edelleen saada hyvän tuoton, koska kaupungistuminen jatkuu ja korkotaso pysynee alhaalla ainakin lähitulevaisuudessa. Jos asuntosijoittaminen mahdollisesta hintakuplasta tai asuntojen ylitarjonnasta johtuen tuntuu tällä hetkellä aiempaa epävarmemmalta, asettuu myös rima hyvälle tuotolle aikaisempaa korkeammalle. 

Asuntosijoittamisen sudenkuoppia voi välttää sijoittamalla asuntoihin rahaston kautta. Asuntorahasto pystyy toimimaan asuntomarkkinoilla joustavasti, sijoittaa hajautetusti ja kerryttää kassavirtaa ja käyttää myös muita, esimerkiksi rakennuttamiseen liittyviä asuntosijoittamisen mahdollisuuksia tukemaan salkun hyvää arvonkehitystä.

Asuntorahasto antaa helpohkon väylän asuntosijoittamiseen, jossa sijoittajan ei tarvitse miettiä seuraavaa mahdollista lieden tai jääkapin hajoamista tai vaikkapa seuraavaa putkiremonttia. 

« Takaisin: Sijoitusblogit

Edellinen
Mikä ihmeen Inflaatio?